30대 워킹대디가 2020년 서울에 내집마련한 방법(3부작 중 2부)
안녕하세요, 리치파파입니다.
장기간 글을 쓰지 못했는데 다시금 시작해보겠습니다.
오늘은 지난 글에 이어서 '서울 내집마련 경험담' 3부작 중 2부입니다.
깨달음1. 장부 물건은 진정성에서 나온다. (초보 한정)
해당 단지는 1,000세대 규모의 대단지인데
당시 매물은 2개 뿐이었습니다.
네이버 부동산에 올라온 물건은 1개.
'...? 1탄에서 분명 매물 2개 봤다면서???'
나머지 물건 1개는 어디 있었을까요?
제가 A지역구의 부동산을 방문했을 때 사장님 내외와 대화하면서 느꼈습니다.
'아 이 분들... 진정성이 있으신데? 그럼 좀 더 절실히 대화해보자'
그래서 제 상황과 함께 '내집마련 꼭 해보고 싶다'는 말씀을 드렸습니다.
사장님 부부는 제 마음을 알아주셨고 본인들의 노트를 꺼내셨죠.
"그 단지 물건은 1개 뿐이네. 이거라도 보실래요?"
네, 맞습니다.
제가 매수한 물건이 바로 이 물건입니다. '장부 상의 물건'
당시 해당평형의 호가보다 1천만원 싼 매물이었기에 마다할 이유가 없었습니다.
방문 결과, '화장실' 공사를 1년 전에 진행한 것을 확인했고
기타 집상태를 보니 평당 70-80만원선에서 수리하면 될 것 같다고 판단했습니다.
집에 돌아와서 아내에게 설명하고 '매매가+세금+수리비' 계산해서
영끌 범위 안에 들어오는 것을 확인했습니다.
전 부사님께 '아내와 함께 집을 한 번만 더 보고 계약하겠다'는 의사를 전달했고
이틀 후 평일 오후로 예약을 합니다.
예약당일, 저는 아내보다 일찍 도착해서 환경/분위기를 파악했고
단지 내부를 확인하고자 아파트로 향했습니다.
그런데 제가 해당 동에 근접했을 때...
부사님께서 젊은 부부와 있는 것을 발견합니다.
틈새 복기#1
->투자자로 살다보니 새삼 느끼는 건, 대단지에서 매물이 2개뿐이라는 것은 매도인 우위상황이었다는 점입니다.
제가 그 당시 실력이 있었다면 비슷한 가격대의 매물이 많은 단지를 가봤을 것 같습니다.
매수인이 우위인 곳에 가야 가격이 더 깎일 테니까요.
깨달음2. 부동산에 손님은 언제나 나 혼자가 아니다.
'아니겠지'
'설마... 물건이 이것 뿐인데?'
'네이버에 안 올라온 물건이잖아'
'부사님이 왜 다른 부부를 데리고 가지?'
저는 스파이처럼
반대편에 위치한 엘리베이터를 탔고
그 부부가 집을 보고 나오는 것을 봤습니다.
그 부부의 표정은 만족스러워 보였으며
꽤 심각하게 고민하는 모습이었습니다.
저는 어땠을까요?
침이 마르고 피가 마르기 시작했습니다.
'아 이 집 놓치면 어쩌지...'
'B지역구 아파트는 호가가 2,000만원 올라서 영영끌 단계로 가야하는데...'
'우리 둘 통근하기에 이 곳이 서울에선 마지노선인데...'
때마침 아내의 전화가 와서
저는 부사님이 못 보게 반대편 길로 뛰어가서 아내를 만났고 상황을 전했습니다.
아내는... 의외로 평온했습니다.
"그 쪽이 먼저 하면 어쩔 수 없지. 일단 기다려보자"
(아내는 살아온 경험상 포기가 빠른 편입니다. 이 점은 제가 가지지 못한 부분이라 저희 부부 사이에선 좋은 점으로 작용됩니다.)
약속시간이 되었고 우리는 집을 볼 수 있었습니다.
저는 부동산에 돌아왔을 때 질문을 드렸습니다.
"사장님, 우리 말고 이 집 본 사람이 또 있나요?"
"네, 보여드렸어요. 매도인의 사정도 고려해야 하잖아요.
젊은 부부가 다녀갔는데 전세 끼고 매수하고 싶다며 고민 좀 해보겠다고 하더라고요."
여러분이 이 답변을 들으셨다면 어땠을까요?
저는 이 답변이 매우 만족스러웠습니다.
자신의 직업에 따른 본분을 수행했고, 경쟁자의 상황을 공유해줬으며
저 말씀을 하시는 내내 정중한 태도이셨기 때문입니다.
저는 마지막 확인절차로 등기부등본 확인을 요청드렸습니다.
열람 결과 확인한 내용은 3가지였어요.
1.매도인의 모친이 구입하셨다가 아들에게 양도하고 최근에 세입자로 다시 들어오심
2.매도인의 모친이 신축 분양권을 매입했는데 입주시 잔금이 필요해서
아들 명의의 집을 매도해서 본인의 입주 잔금을 마련하시려 한 것이죠.
3.매도자는 배우자로부터 1.X억원 가압류 당한 상황
->그 금액을 아파트 매도금액으로 해결하려던 상황이셨습니다.
*그 순간 돌이켜보니, 집안에 아이와 아빠의 흔적은 있는데 엄마의 흔적은 없었네요...
저는 부사님을 통해 가격협상을 시도했으나
새롭게 나타난 매물의 호가가 500만원 이상 높았기에 가격 조정엔 실패했습니다.
최종적으로 검토했을 때
1. A지역구는 서울에서 집값을 선도하는 지역구 중 한 곳.
2. 지하철역 도보 3분 거리의 역세권 아파트. 1,000세대 대단지.
3. 인근 매물을 확인한 결과 구조/가격을 모두 충족하는 건 이 물건 뿐
-> 매수 결정.
그렇게 2020년 1월 아래의 대금지급 조건으로 계약서를 체결합니다.
계약금: 총액의 10%
중도금: 총액의 40%
잔금: 총액의 50%
틈새 복기#2
결국 아는 지역이 많아야 합니다.
제가 그 당시 비교한 2-3개 지역구가 아닌 더 많은 곳을 알고 있었다면
다급하게 의사결정할 필요가 없었고 같은 값으로 더 좋은 실거주집을 매수할 수 있었을 것입니다.
깨달음3. 매수 의사결정 전에 대출은 정확하게 알아봐야 한다.
중도금 지불 3주 전, ,사전확인 차원에서 아내와 저는 은행을 방문합니다.
당시 제 명의로 전세자금대출을 사용 중이었으며 해당상품을 상환한다면 주택담보대출을 실행할 수 있었기에
잔금을 치를 땐 문제가 없음을 확인했습니다.
중도금의 경우
아내 명의로 개인신용대출을 이용할 예정이었고 아내는 사용 중인 대출이 없어 안심했는데...
"아내분 명의로 대출이 000원 나오시네요`"
..?...?
왜 우리 생각보다 50%가 덜 나오지?????????
저는 은행 측에 대출한도가 감소한 이유를 물어봤습니다.
"현재 전셋집 계약하실 때 아내분과 공동명의로 하셨네요.
그러면 아내분의 명의 지분만큼 신용한도도 묶여요.
예를 들어 아내 분의 대출한도가 1억원이라면
공동명의인 이상 5,000만원만 가능한 거죠."
저는 또 다시 다급하게 해결책을 문의했습니다.
은행담당자들은 대출을 심사 및 실행하는 이들이기에 해결책을 몰랐습니다.
저는 늦기 전에 매수한 A지역 부동산에 사정을 말씀드렸습니다.
"아... 매우 난처한 상황이네요... 저도 알아볼게요."
저는 당시 대출한도만 알아봤을 뿐,
전세계약서를 보여주면서 대출적격여부 문의까지 안해봤는데
그게 이런 문제를 야기한 것입니다.
중도금 일자는 다가오는데 해답은 없고...
업무가 손에 잡힐 리 만무했고 잠을 못 자기 시작했습니다.
*강제 미라클모닝이 시작됩니다*
그렇게 3일쯤이 지났을까요?
저는 시중 은행, 보험사에 문의하고 부동산 카페에 질문을 남기고 있는데
갑자기 전화가 옵니다.
부동산 전화였습니다.
틈새 복기#3
->대출적격여부 심사를 꼭 해보셔야 합니다.
내집마련이든 실거주-보유를 분리하는 투자의 방식이든
내가 사용가능한 대출한도를 정확히 알지 못한다면
저처럼 당황스러운 일을 겪을 수 있습니다.
투자자는 항상 희망회로가 아닌 '최악'을 생각해야 한다는 점,내집마련 경험담을 복기하며 또 다시 배웁니다.
(3편에 계속)
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